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去雄安炒房?哈哈哈,死了这条心吧!

       从4月1日到现在,雄安新区的重磅消息热度不减。曾是孙犁笔下妇女们划着船、谈笑着去打鬼子的白洋淀,在一瞬间云集了天南海北而来、怀揣着现金与“梦想”的人们。

  比如那些出现在媒体上的故事——北京人带400万现金只为购买雄安的一套小产权房,一位内蒙古的“土壕”7200万买下八层楼、不愿错过“千年等一回”的机会连夜开车到雄县买房的东北夫妻……像是猎手放出了飞鹰,像是鲨鱼闻到了血腥。

  且不论这些故事真假,炒房的资金涌向雄安,应当是这几天不争的事实。就连今天打车回家,不知名的电台节目里,主持人也在回应着听众“是否该去雄安周边买房”的问题。

  但他们撞上了墙。或者说,瞬间抄底、快进快出的炒房逻辑,撞上了另一种完全不同的思路和模式。

  安排

  这种完全不同的思路和模式,首先从政府的安排和反应就可以看出——

  4月1日,设立新区的消息刚出,炒房客便发现,雄安三县全部房产过户等措施被冻结。不仅一切售楼行为即刻停止,国有土地和农村宅基地审批也被冻结;之后新区发布消息称,严格贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”精神,任何以收取定金、意向金等变相销售“五证”不全商品房的行为,都是违法的,交易不受法律保护;

  三天之后,4月4日,雄安新区筹备工作委员宣布,查处房地产建筑领域违法违规行为765起,拆除违建125处,关闭售楼部71家、中介机构35家,清理违规售房广告1597条,严厉查处违规网上售房行为9起,对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈,刑拘嫌疑人7名;

  雄安买不到,炒房客们便“退而求其次”地瞄准周边的文安、霸州等地。但到5日,紧邻新区的霸州、文安,沧州的任丘、保定的徐水区、定兴县、满城区、清苑区、白沟新城、高碑店市、高阳县等十个地区,也接连出台限购措施。

  应对如此迅速,当是提前布置所为。其实大家早就可以发现,2月下旬领导人就已经在当地召开了新区座谈会,但4月1日才发布消息;新区消息刚出,河北省就已经召开全省干部大会,冻结、限购之动作即快速跟上。更耐人寻味的一则新闻是,3月28日,雄县原县委书记涉嫌严重违纪被调查。

  4月6日,中央政治局常委、京津冀协同发展领导小组组长张高丽在会议上表态,“要合理把握开发节奏,坚决严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,严控周边规划,严控入区产业,严控周边人口,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为,为新区规划建设创造良好环境”。

  无论是地方政策还是中央表态,话都已经说得很明白了。

  变化

  如果仅仅是看限购、冻结交易这些,仍不脱行政调控的路子。但真正的变化,如前文所说,是“思路和模式的变化”;这种变化,在人民日报昨天的一则消息里可以看到——

  5日下午,在做客人民直播时,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨表示,“中央给雄安的定位是改革开放的先行区,也包括对房地产管理的改革,雄安将试验房地产发展新模式”。邬贺铨指出,“除了传统的模式,发展房地产还有很多思路,例如新加坡模式”。

  仅就房地产一域而言,雄安新区就已经是改革的重点试验田,“试验房地产发展新模式”一句,并非说说而已。

  邬贺铨话说得敞亮:“很多人认为这个地方原来房价很低,这个正好是出手的机会,但是我们已经吃了过去房价失控过快上涨的亏,再不能让新区再重蹈覆辙”……“雄安具有的一些吸引投资家、吸引企业入住的这些条件,会被房价所解构,这不是我们希望看到的,而且在炒房的过程中,可能更多得利的是一些投机者。”

  See?对炒房客的兜头冷水不是没有理由的——中央本来就准备在新区试验新的开发和管理模式,你这边还想走老路去抄房子,这不是对着干嘛?不能忍。

  模式

  既然是要试验新的模式,那新的模式会怎样?目前虽未可知,但邬贺铨举的例子很有趣:新加坡。他的原话是:“除了传统的模式,发展房地产还有很多思路,例如新加坡模式,即政府直接管理部分土地,建成廉租房,房价很便宜,让需要住房的人能住。”

  众所周知,我们今天实行的公积金制度,实际上就是从新加坡借鉴而来,当然目前依然存在很多管理上的问题,不够精细。但新加坡房屋管理的真正模式,简单来说,就是政府购买土地、限制房价,建设组屋,达到使国民人人住的起房的目标——近四年来,新加坡居民的房屋拥有率一直稳定在90%以上,组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%,其中95%的人拥有他们居住的组屋。

  怎么做到的?

  首先,政府成立建屋发展局,并颁布《土地征用法令》;建屋发展局负责统一开发建造“物美价廉”的组屋供国民使用。《土地征用法令》规定,政府有权征用私人土地用于国家建设,被征用土地的地价国家有权调配价格。

  通过这一招,新加坡政府以低于市场价格获得了全国80%的土地,用于建设组屋。而20%的土地则是私人土地,可用于市场化的买卖 ,但是私人房产的价格往往要比组屋贵2-3倍。

  仅仅提供充足廉价的住房,并不能遏制炒房现象。所以,新加坡政府在组屋的使用上设置了严格的规定。对购买数目、购买资格(国籍、收入、婚姻状况等)做了事无巨细的规定,比如规定一个核心家庭只能拥有一套组屋,如果要购买新房,则要退出目前所住房屋;组屋虽可出售,但是需要住满10年,而且即使出售,也要缴纳价格不菲的转售税,这又变相抑制了炒房投机的行为。

  除了土地充足、价格实惠、炒房难,新加坡政府的公积金政策为居民提供了强有力的资金支持。这项强制性政策所提供的资金,几乎能够覆盖居民每月的房屋支出。可以说,政府为居民考虑到了最后一环。

  有趣的是,在新加坡建屋发展局办公大楼的一块黑色大理石壁上,雕刻着中国唐朝诗人杜甫的名句——“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”。

  新加坡是一个城市国家,管理的难度和中国这种幅员辽阔、地区差异极大的国家必然不同。但作为起步面积100平方公里,未来也就不到2000平方公里的新区,新加坡的模式还是可以借鉴的。 用邬贺铨的话说,“我们希望雄安能吸引创新创业者,希望年轻人、有抱负的人去,他们一下子拿不出这么多钱买房,政府有大量的公租房来支撑。”

  任务

  为什么会有这种思路和模式的转变?

  前面已经引用过了邬贺铨的话——“我们已经吃了过去房价失控过快上涨的亏,再不能让新区再重蹈覆辙”。

  其实,在雄安新区消息刚出台时,中共中央、国务院的通知内容中咎说,雄安新区的意义,在于“集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎”。如果新区依旧走土地财政的老路,靠卖地提升当地GDP,靠炒房推高土地价格去库存,那与新区设立的本意就是南辕北辙。

  事实上,在北上深等一线城市,近年来已经开始感受到房价上涨过快带来的隐忧。优质的人才因为无法落户、买不起房等流失;优质的企业不仅人力成本上升,地价租金等也在上升,开始考虑转移;城市中因房产而产生的阶层固化、贫富差距、社会矛盾等风险,更是考验社会的长期痼疾。

  如果把目光放在全国,上面的论断依然成立。事实上,在“实干误国、买楼兴邦”的段子式调侃背后,早就有经济学人探讨过被当下的畸形房地产发展绑架的发展忧患。一方面,在财权事权不对等的情况下,地方依靠卖地取得计划外财政收入的土地财政,就如上瘾般停不下来;另一方面,房产、购房者、银行等又形成基数庞大的利益共同体,吸食着资金流,阻碍着更需要资金的实体经济。鬼城先例依然在目,看上去危险、又谁都不敢停下的房地产驱动模式,积累的是当然是泡沫和风险。

  从这个角度看,决策层当然不希望雄安新区继续走卖地、卖房拉动GDP的老路。毕竟,新区要承担非首都功能的疏解,未来要走的是创新驱动的路子,最需要的就是人才和优质企业。这是未来中国必须走的路,因此,选择这个白纸一张的新区来试点,总结经验,缓步推开,也符合中国改革开放三十多年来一贯的改革逻辑。

  正如邬贺铨说的那样,能否通过雄安探索出一条在发展房地产的同时,控制房地产价格,保障民众住房需求的路,“也是雄安新区的一个任务。”

  这个任务绝不轻松。

(来源:微信公众号:侠客岛 公子无忌、夜下长川)


报道时间:2017-4-7阅读次数:615